La gestión urbanística constituye una fase esencial dentro del proceso urbanístico, regulado exhaustivamente por la legislación urbanística, y especialmente por el Texto Refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, así como por el reglamento de gestión urbanística. Esta gestión comprende las actuaciones necesarias desde el planeamiento urbanístico inicial hasta la ejecución urbanística efectiva de los proyectos, incluyendo tanto su fase administrativa como la ejecución material de las obras.

A continuación, desde UPPOL, especialistas en gestión urbanística en la Comunidad de Madrid, detallamos exhaustivamente cada una de las fases esenciales que configuran un proyecto urbanístico, siguiendo estrictamente las normativas establecidas y las distintas formas o modalidades de gestión previstas en la ley.

1. Fase de Planeamiento Urbanístico: Ordenación Urbana y Territorial

La fase inicial consiste en la elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico, encargados de definir la ordenación urbanística del territorio. Entre estos instrumentos destacan:

• • Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): es el documento marco que establece el modelo territorial y la clasificación del suelo (suelo urbano, suelo urbano consolidado, urbanizable y no urbanizable), así como las condiciones para su desarrollo.

• • Plan Parcial: desarrolla con detalle las previsiones del PGOU en sectores específicos.

• • Plan Especial: regula actuaciones concretas en ámbitos específicos (conservación patrimonial, infraestructuras especiales, etc.).

• • Estudios de Detalle: precisan aspectos puntuales en la ordenación urbana como alineaciones, rasantes y volúmenes edificatorios.

Un ejemplo claro es la reciente aprobación inicial del Plan Parcial del sector X «Entrevías» en Aranjuez (Madrid), destinado al uso industrial-terciario sobre 70.000 m², donde se ha cumplido rigurosamente con el planeamiento urbanístico municipal.

En esta fase también es clave la colaboración entre administraciones públicas, incluyendo entidades del sector público y de régimen local, para garantizar la coherencia territorial y urbanística.

2. Fase de Programación y elección del Sistema de Actuación

Tras aprobar el planeamiento, es fundamental definir el sistema de actuación que mejor se adapte al ámbito específico y su contexto normativo. Las principales modalidades de gestión urbanística son:

• • Sistema de Compensación: constituye una modalidad de gestión directa, donde los propietarios se agrupan voluntariamente en una Junta de Compensación, gestionando la ejecución material de las obras de urbanización y asumiendo directamente los beneficios y cargas derivados del proyecto.

• • Sistema de Cooperación: en este caso, las administraciones públicas gestionan y controlan las obras de urbanización, aunque los propietarios aportan económicamente según el reparto equitativo establecido.

• • Sistema de Expropiación: mediante la expropiación, la administración adquiere la propiedad del suelo para ejecutar directamente el planeamiento, previa indemnización a los propietarios afectados por una actuación urbanística específica.

• • Sistema de Ejecución Directa: las administraciones públicas asumen íntegramente la gestión y ejecución urbanística, desde la dirección y control hasta la ejecución material, sin intermediación privada.

Estos sistemas pueden coexistir en la práctica mediante la existencia de sistemas mixtos según las peculiaridades territoriales y las directrices del régimen jurídico aplicable en las distintas comunidades autónomas.

3. Fase de Equidistribución: Proyecto de Reparcelación y reparto de cargas y beneficios

La equidistribución del suelo se realiza mediante el Proyecto de Reparcelación, instrumento urbanístico clave para alcanzar una distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios iniciales del ámbito de actuación. A través de este proyecto, se procede a:

• • Agrupar las parcelas iniciales en una única unidad de ejecución.

• • Distribuir equitativamente las nuevas parcelas urbanísticas entre los propietarios afectados según su participación proporcional, garantizando así una justa distribución.

• • Reservar espacios obligatorios destinados a dotaciones públicas, zonas verdes y redes públicas de infraestructuras.

Ejemplos representativos de procesos de reparcelación exitosos en Madrid son los desarrollados en los barrios del Ensanche de Vallecas, Valdebebas o Sanchinarro, donde esta fase ha permitido transformar significativamente el uso del suelo y consolidar nuevos tejidos urbanos con pleno respeto al régimen jurídico establecido.

4. Fase de Ejecución Urbanística: Proyecto y realización material de obras de urbanización

La última fase implica la ejecución de las obras contempladas en el Proyecto de Urbanización, documento técnico imprescindible para materializar la transformación del uso del suelo y permitir la posterior edificación. Dicho proyecto define con precisión todas las infraestructuras necesarias para convertir terrenos urbanizables en suelo urbano consolidado apto para urbanización y edificación:

• • Redes de abastecimiento y saneamiento.

• • Viales y pavimentación.

• • Alumbrado público y redes eléctricas.

• • Telecomunicaciones.

• • Zonas verdes, parques y equipamientos públicos.

En esta fase, la intervención técnica es constante, y la supervisión debe realizarse con total rigor, siguiendo estrictamente los parámetros establecidos en el planeamiento urbanístico, así como cumpliendo con la legislación urbanística vigente. Un ejemplo destacado es la ejecución integral del ámbito urbanístico de Los Berrocales, en el sureste de Madrid, donde la realización de obras de urbanización ha supuesto un cambio sustancial en la ordenación territorial del municipio.

La gestión urbanística comprende además la fase de recepción de las obras por parte de la administración local competente, asegurando que estas se hayan ejecutado conforme al proyecto aprobado, y que posteriormente puedan ser incorporadas al patrimonio público.

Aspectos complementarios en materia de gestión y ejecución urbanística

En paralelo a estas fases, la gestión urbanística también contempla aspectos fundamentales adicionales:

• • Disciplina urbanística: vigilancia y control de la ejecución conforme a la normativa vigente.

• • Legislación urbanística autonómica: cada comunidad autónoma establece criterios específicos para la gestión pública o privada de los proyectos urbanísticos, admitidas por la legislación estatal.

• • Participación ciudadana: conforme al régimen del suelo y ordenación, garantizando transparencia y participación activa de los afectados.

• • Modalidades de gestión directa o indirecta: permitiendo la adecuada intervención de actores públicos y privados según criterios económicos, técnicos o sociales.

La aplicación estricta y profesional de cada una de estas fases por parte de expertos en gestión urbanística como UPPOL, garantiza un desarrollo territorial sostenible, plenamente adaptado al marco legislativo vigente, facilitando así el crecimiento ordenado de las ciudades y municipios en consonancia con las necesidades reales y futuras de la población.