Tabla de contenidos
¿Qué es una Junta de Compensación?
Desde nuestra experiencia en materia de gestión urbanística, llevamos muchos años gestionando juntas de compensación, incluso en la actualidad somos gerentes en 5 juntas en la Comunidad de Madrid. Una Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar. Se trata de una figura clave en el sistema de compensación, prevista por la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y desarrollada en detalle en el Reglamento de Gestión Urbanística.
Las juntas nacen para gestionar directamente la ejecución del planeamiento urbanístico en ámbitos de suelo urbanizable y urbano no consolidado. Esta figura permite a los propietarios de suelo afectados asumir activamente la responsabilidad de la urbanización, detalles conocer y negociar el derecho a expropiar, cumpliendo así los deberes exigidos por el planeamiento vigente.
Procedimiento técnico de constitución de la Junta
La constitución de la junta requiere la aprobación de unos estatutos y bases de actuación, documentos técnicos fundamentales donde se detallan desde la delimitación de la unidad de ejecución, hasta los criterios de valoración del suelo y la edificabilidad asignada según el planeamiento.
Para formalizar su creación, es imprescindible la inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. En Madrid, este trámite se realiza ante el Ayuntamiento de Madrid o ante los ayuntamientos locales correspondientes, lo que confiere seguridad jurídica al proceso urbanístico. Recientemente en UPPOL tenemos la gerencia de varias juntas de compensación, la última el proyecto Gerencia del sector SR-1 “Primera Corona” de Brunete.
¿Quiénes integran una Junta de Compensación?
Las Juntas de Compensación se componen principalmente por los propietarios del ámbito afectados por el planeamiento urbanístico, quienes se pueden adherir voluntariamente. Legalmente, para que la junta tenga capacidad operativa, es necesario que se adhieran propietarios que representen al menos el 50% de la superficie total del ámbito. El resto de propietarios no adheridos serán incluidos de oficio, pudiendo incluso ser sometidos a procedimientos de expropiación mediante justiprecio, regulado claramente en la legislación urbanística.
En este sentido, el artículo 158 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana deja explícito cómo proceder en la integración forzosa de los propietarios no adheridos, garantizando en todo momento el cumplimiento del derecho administrativo.
Competencias y obligaciones específicas de las Juntas de Compensación
Una vez inscrita, la junta de compensación asume la responsabilidad total de la ejecución de las obras de urbanización y la posterior aprobación del proyecto de reparcelación. En este proceso, la junta administra y ejecuta las operaciones necesarias para transformar el ámbito afectado en suelo apto para edificación conforme al planeamiento.
Los gastos de urbanización se distribuyen entre los propietarios adheridos mediante el sistema de cuotas de urbanización, establecidas según la superficie y edificabilidad adjudicadas. La junta tiene plena capacidad para exigir y gestionar el cumplimiento de estas obligaciones, siempre bajo la supervisión técnica y jurídica de la administración urbanística actuante, que generalmente es el Ayuntamiento.
Marco normativo aplicable en la Comunidad de Madrid
La normativa aplicable para las juntas de compensación en Madrid se encuentra principalmente en la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, complementada con el Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto, y el propio Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
Este marco regulatorio establece que la junta de compensación debe actuar en permanente coordinación con la administración actuante, especialmente para verificar el cumplimiento de los deberes urbanísticos, tales como la cesión obligatoria de espacios destinados a dotaciones públicas y la ejecución de infraestructuras urbanas, asegurando así una planificación efectiva del desarrollo urbanístico del ámbito.
Casos específicos: Brunete y otras experiencias
El proyecto Gerencia del sector SR-1 “Primera Corona” de Brunete es un claro referente contemporáneo de cómo se articulan las juntas de compensación en grandes proyectos urbanísticos. Este desarrollo implica un minucioso proceso de adhesión voluntaria y una negociación sobre las bases y estatutos, así como una cuidadosa consideración sobre posibles casos de expropiación con la determinación precisa del justiprecio. En la actualidad UPPOL gestionamos
En nuestra práctica desde UPPOL, la experiencia acumulada en distintos ámbitos nos ha permitido comprobar que cada junta tiene particularidades específicas, desde pequeñas actuaciones en suelo urbanizable hasta grandes desarrollos metropolitanos como este caso emblemático en la ciudad de Madrid.además de SR-1, Gerencia del Sector SAU-5A “Valdevaleros Norte” de Cobeña, Gerencia del Sector B de Ocaña (Toledo), Gerencia del sector SR-6 “Ensanche Sureste” de Brunete la Gerencia del Sector SAU-3 “La Estación” de Cobeña.
Personalidad jurídica propia y plena capacidad de las Juntas
Legalmente, una Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora con personalidad jurídica propia y plena capacidad para contratar, gestionar recursos y realizar operaciones jurídicas de todo tipo, siempre enmarcadas dentro del ámbito de la actividad de ejecución del planeamiento.
Una vez constituida, esta entidad se inscribe en el Registro de la Propiedad, generando plena seguridad jurídica sobre las operaciones urbanísticas posteriores, incluida la adjudicación de parcelas resultantes del proceso de urbanización y reparcelación. Este registro garantiza que cada actuación se ajuste estrictamente a la normativa vigente, desde las normas estatales hasta los requisitos específicos del Ayuntamiento de Madrid o los municipios implicados.
Administración actuante y control público
Finalmente, es esencial destacar que, aunque la junta goza de autonomía plena, siempre queda sujeta al control de la administración actuante, que supervisa el cumplimiento del planeamiento y los procedimientos técnicos y jurídicos establecidos en la legislación aplicable. Esta supervisión administrativa asegura no solo el cumplimiento normativo sino también la defensa del interés general en el desarrollo urbano de la ciudad.
